【Ｑ】オーナー所有建物を会社へ譲渡したい
当社オーナーの世代交代に当たり、オーナーが所有し、当社が賃借していた本社事務所を購入することを検討しています。土地はオーナー一族の所有ですが、建物購入代金はどのように決めれば税務上、問題がないでしょうか？
【Ａ】借地権の認定課税に注意
建物の購入代金は時価
不動産の売買代金は時価が原則で、その時価は近隣の取引事例、収益還元価格、鑑定価格等を参考に決定されます。建物の購入の場合も時価になります。建物のみの取引事例が僅少で、鑑定を行うほど経費を掛けられない場合が多く、実務上は、建物の固定資産評価額や建物の未償却残高を参考に決定されることが少なくありません。
借地借家法の関係もあり、通常は、建物取得に際し、借地権も一緒に建物取得者に移転すると考えられ、建物購入代金とは別に、借地権の対価が発生します。当該金銭の授受がない場合には、建物を購入した法人は借地権の受贈があったと認定されます。一方、土地所有者が個人の場合は、実際に授受した金銭のみの課税関係で終了しますが、法人の場合は、建物取得した法人への借地権相当額の寄付金認定が生じます。
受贈益課税を回避するには
借地権移転の課税を回避するには「相当の地代」の授受を行う必要があります。
実際の地代が相当の地代に満たない場合には、その差額相当分を基準に借地権額を算出し、建物取得者に受贈益課税されます。「相当の地代」（年額）とは土地の更地価額の概ね6％相当額で、この場合の土地の更地価額は、相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均値あるいは近隣の公示価格等から合理的に算定した価額等が認められております。
また、契約書上に、将来会社がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、 その旨を記載した「土地の無償返還に関する届出書」を会社と連名でオーナーの納税地を所轄する税務署長に提出することで、会社側の借地権の受贈益課税を回避することができますが、実際の地代が相当の地代に満たない場合には、その差額相当分について受贈益が発生します。
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公認会計士・税理士 田村 壱、リブロコンサルティング所属（2006年12月更新）
